Ferienwohnungen: Verlustabzug

Wer unbewegliches Vermögen vermietet, erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Die steuerbare Tätigkeit ist stets objektbezogen. Maßgebend ist die auf eine bestimmte Immobilie ausgerichtete Tätigkeit des Steuerpflichtigen. Vermietet er mehrere Objekte auf der Grundlage verschiedener Rechtsverhältnisse, wie z. B. mehrere Ferienwohnungen an verschiedene Feriengäste, so ist jede Tätigkeit grundsätzlich für sich zu beurteilen. Dies gilt auch dann, wenn sich die Objekte auf einem Grundstück befinden. Ob der Steuerpflichtige tatsächlich beabsichtigt, einen Einnahmenüberschuss zu erzielen, ist ebenfalls objektbezogen zu beurteilen.

Praxis-Beispiel:
Ein Ehepaar hatte ein Zweifamilienhaus mit zwei Wohnungen erworben, die im Zeitpunkt der Anschaffung dauerhaft vermietet waren. Nachdem die Mietverträge beendet worden waren, haben sie die Objekte instandgesetzt und anschließend als Ferienwohnung vermietet. Die Eheleute machten Verluste aus Vermietung und Verpachtung geltend, die das Finanzamt und auch das Finanzgericht nicht anerkannten, weil keine Absicht vorläge, Einkünfte zu erzielen. Das Finanzgericht hat für die beiden im Zweifamilienhaus gelegenen Ferienwohnungen, von denen jede für sich ein eigenes "Objekt" der Vermietungstätigkeit der Eheleute darstellt, eine gemeinsame Überschussprognose durchgeführt und damit keine ausreichenden tatsächlichen Feststellungen getroffen, ob der Tatbestand der Einkünfteerzielung hinsichtlich dieser Ferienobjekte vorliegt oder nicht.

Der BFH hob das Urteil des Finanzgerichts auf, weil es die Absicht, Einkünfte zu erzielen, nicht zutreffend überprüft hatte. Bis zur Auflösung der ursprünglichen Mietverhältnisse war die Absicht der Eheleute, Einkünfte zu erzielen, nicht zu prüfen, weil die Objekte dauerhaft vermietet waren. Für eine auf Dauer angelegte Vermietung gilt die Vermutung, dass die Einkünfteerzielungsabsicht auch während der nachfolgenden Leerstandszeiten vorhanden war, wenn das Objekt betriebsbereit gemacht bzw. saniert und anschließend tatsächlich vermietet wird.

Entschließt sich der Steuerpflichtige dafür, nach einer vorangegangenen dauerhaften Vermietung und einer sich anschließenden Sanierungsphase „eine andere Form der Vermietung“ aufzunehmen (wie z. B. die Nutzung als Ferienimmobilie), ist der subjektive Tatbestand der Einkünfteerzielung „zu diesem Zeitpunkt neu zu bewerten“. Wird eine Ferienwohnung ausschließlich an Feriengäste vermietet und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehalten, ist grundsätzlich und typisierend von der Absicht des Steuerpflichtigen auszugehen, einen Einnahmenüberschuss zu erwirtschaften, wenn das Vermieten die ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen - abgesehen von Vermietungshindernissen - nicht erheblich (d.h. um mindestens 25 %) unterschreitet.

Der BFH geht davon aus, dass das Vermieten einer Ferienwohnung mit einer auf Dauer angelegten Vermietung vergleichbar ist, wenn die Ferienwohnung im ganzen Jahr (bis auf ortsübliche Leerstandszeiten) an wechselnde Feriengäste vermietet wird. Diese Grundsätze gelten auch, wenn der Steuerpflichtige die Auslastung der Ferienwohnung durch die Kombination von wechselnder Ferienvermietung und wochen- oder monatsweiser Überlassung an Dienstreisende, Messebesucher, Montagearbeiter oder andere "Kurzzeitmieter" zu steigern beabsichtigt.

Veröffentlicht: 20. März 2019