Vermietung: Umschuldung eines Fremdwährungsdarlehens

Nimmt der Steuerpflichtige ein Darlehen auf, das er zur Anschaffung eines Vermietungsobjekts verwendet, besteht ein wirtschaftlicher Veranlassungszusammenhang zwischen Schuldzinsen und der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung. Nimmt der Steuerpflichtige jedoch ein Darlehen auf, um ein Fremdwährungsdarlehen abzulösen, das er zur Anschaffung eines Vermietungsobjekts verwendet hat, sind die Schuldzinsen nicht als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abzuziehen, soweit das Darlehen zur Bezahlung des bei der Umschuldung realisierten Währungskursverlusts verwendet worden ist.

Praxis-Beispiel:
Der Steuerpflichtige erwarb in einem Haus zwei Eigentumswohnungen, die er selbst bewohnte. Die Anschaffungskosten von 54.000 € und von 56.500 €, finanzierte er mit Bankkredit. Er nahm bei der Bank ein Darlehen in Schweizer Franken (CHF) bis zum Gegenwert von 105.000 €. Im Jahr 2011 schuldete der Steuerpflichtige das Fremdwährungsdarlehen um. Wegen der Entwicklung des Kurses (CHF/Euro) hatte sich die Rückzahlungsverpflichtung auf 139.309,58 € erhöht. Der Steuerpflichtige nahm deshalb ein Darlehen bei einer Bausparkasse über 139.000 € auf und verwendete die Valuta dazu, um CHF zu erwerben und das Fremdwährungsdarlehen zurückzuzahlen. Im Frühjahr 2013 zog der Steuerpflichtige um und vermietet seitdem die beiden Wohnungen. Im Jahr 2014 zahlte er auf das Darlehen der Bausparkasse Zinsen in Höhe von 6.672 €. Das Finanzamt berücksichtigte die Zinsen nur anteilig (Umschuldung von Anschaffungskosten 105.000 €, Währungsverlust 34.000 €), weil Schuldzinsen, die mit dem Währungsverlust in Zusammenhang stünden, nicht abziehbar sind.

Werbungskosten sind Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen. Hierzu zählen auch Schuldzinsen, soweit sie mit einer Einkunftsart im wirtschaftlichen Zusammenhang stehen. Für den wirtschaftlichen Veranlassungszusammenhang zwischen Schuldzinsen und der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung kommt es auf

  • den mit der Aufnahme der Darlehensschuld verfolgten Zweck (Erzielung von Einkünften) und 
  • die zweckentsprechende Verwendung der Darlehensmittel an.

Der Veranlassungszusammenhang mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung liegt vor, wenn die Darlehensvaluta zur Anschaffung eines Vermietungsobjekts verwendet wird. Auch bei einem Umschuldungsdarlehen entsteht der Veranlassungszusammenhang nachträglich, sobald sich der Eigentümer endgültig zur Vermietung entschlossen hat.

Zahlungen, mit denen Kursverluste bei Fremdwährungsdarlehen ausgeglichen werden, sind allerdings nicht als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar. Das Wechselkursrisiko ist (positiv wie negativ) ist nicht durch die Vermietung und Verpachtung veranlasst, auch wenn das auf fremde Währung lautende Darlehen zur Bezahlung von Anschaffungs- oder Herstellungskosten verwendet worden ist. Der Mehraufwand fällt - wie die Tilgung - in die (nicht steuerbare) Vermögenssphäre. 

Das Wechselkursrisiko hat sich im Zeitpunkt der Anschaffung nicht ausgewirkt, aber im Zeitpunkt der Umschuldung. Das umgeschuldete Darlehen war nur in Höhe der ursprünglichen Anschaffungskosten durch die (spätere) Vermietung und Verpachtung veranlasst. In Höhe des bei Umschuldung realisierten Währungskursverlusts besteht dieser Zusammenhang nicht. Das Umschuldungsdarlehen war deshalb aufzuteilen.

Veröffentlicht: 29. August 2019